IR de aluguel residencial: quanto pagar e como declarar

Receber aluguel residencial é um dos rendimentos mais comuns no Brasil — e também um dos campeões de malha fina. O motivo é simples: muita gente lança o valor errado, esquece de pagar o carnê-leão ou deduz despesas que não podem ser deduzidas. Em 2026, com a tabela atualizada pela Lei 15.270/2025 e a fiscalização cruzando dados do inquilino com o do locador, errar custa caro. Este guia mostra exatamente quanto pagar de IR sobre aluguel residencial, como usar o carnê-leão e como declarar para não ser autuado.

Quanto IR você paga sobre aluguel residencial

Aluguel recebido de pessoa física entra na tabela progressiva mensal, sem retenção na fonte. Você é responsável por calcular, recolher e declarar via carnê-leão. Com a tabela 2026, rendimentos mensais até R$ 5.000 ficam isentos para quem se enquadra no novo modelo, mas atenção: a faixa de isenção considera o somatório dos rendimentos tributáveis do mês, não só o aluguel.

Já o aluguel pago por pessoa jurídica (empresa que aluga seu imóvel para sediar escritório, por exemplo) tem retenção na fonte. O inquilino-empresa retém conforme a tabela e você só ajusta na declaração anual. Em qualquer um dos casos, o valor entra como rendimento tributável e ainda obriga a declarar o imóvel em bens e direitos.

Carnê-leão: como calcular e pagar todo mês

O carnê-leão é a obrigação mensal de quem recebe rendimentos sem retenção na fonte de pessoa física, exterior ou autônomo. A regra é clara: até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, você precisa apurar o imposto na tabela progressiva mensal e pagar via DARF (código 0190).

A boa notícia é que algumas despesas podem ser deduzidas da base de cálculo do aluguel antes de aplicar a tabela:

• IPTU pago pelo locador (não pelo inquilino)
• Taxa de condomínio quando paga pelo locador
• Despesas com cobrança ou imobiliária (comissão paga à corretora)
• Reformas e benfeitorias que não aumentaram o valor venal
• Aluguel pago a terceiros quando o imóvel é sublocado

Não pode deduzir IR pago em outros rendimentos, despesas pessoais nem amortização do financiamento do imóvel. Errar nesse ponto é o caminho mais curto para a malha.

Exemplo prático

Maria aluga um apartamento por R$ 4.500/mês para pessoa física. O condomínio (R$ 800) e o IPTU mensal proporcional (R$ 200) são pagos por ela. A base de cálculo do carnê-leão é R$ 4.500 − R$ 800 − R$ 200 = R$ 3.500. Esse valor, somado a outros rendimentos do mês, define a faixa da tabela. Se Maria não tem outra renda tributável, ela fica abaixo do limite de isenção e não paga IR mensal — mas ainda assim deve declarar o rendimento na anual.

Como declarar na anual sem cair na malha fina

Na declaração anual, o aluguel vai para a ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior (quando o pagador é PF) ou Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ (quando o pagador é empresa). Inclua cada inquilino separadamente, com CPF/CNPJ, valor anual recebido e despesas dedutíveis lançadas mês a mês.

A Receita cruza essa informação com a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), enviada por imobiliárias, e com a declaração do próprio inquilino, que costuma incluir o aluguel pago em "pagamentos efetuados". Se os valores não baterem, a malha bloqueia a restituição até esclarecimento.

Erros comuns que jogam o locador na malha fina

• Declarar valor líquido (depois de descontar comissão da imobiliária) em vez do bruto
• Esquecer de pagar carnê-leão e tentar regularizar só na anual com multa
• Deduzir despesas pagas pelo inquilino (água, luz, condomínio que está na conta dele)
• Não declarar o imóvel em bens e direitos
• Lançar reformas que aumentam valor venal — elas vão para o custo de aquisição, não como despesa

Como o Despezzas ajuda

O Despezzas permite criar uma categoria de rendimento de aluguel e lançar cada repasse separado por inquilino, com tags para IPTU e condomínio dedutíveis. No fim do ano, o relatório mensal vira a base para conferir o carnê-leão e a anual. Se você compartilha o imóvel com o cônjuge, o perfil compartilhado garante que ambos enxergam o fluxo sem duplicar lançamentos.

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