FII de papel (CRI/CRA): tributação e estratégia em 2026

Você ouve no Twitter que FII de papel está pagando dividend yield de 14% a 16% isentos. Parece bom demais para ser verdade. Você procura o ticker, compra 50 cotas e descobre que o preço caiu 3% no mês. Bem-vindo ao FII de CRI/CRA. Esse formato cresceu muito em 2026 com a Selic a 14,75% — mas tem nuances de tributação e risco que muita gente ignora. Vamos entender.

O que é FII de papel e como ele rende

FII de papel (oficialmente FII de Recebíveis ou FII de CRI/CRA) é um fundo imobiliário que, em vez de comprar prédios, compra títulos de dívida indexados ao setor imobiliário — basicamente CRIs e LCIs. O fundo recebe juros desses títulos e distribui aos cotistas mensalmente.

A grande sacada é o casamento entre o ativo (CRI pagando CDI+3% ou IPCA+8%) e a estrutura do FII (que distribui no mínimo 95% do lucro caixa). Com Selic alta, o dividend yield de FII de papel sobe junto.

A tributação que muitos não conhecem

A regra geral: dividendos de FII negociados em bolsa são isentos de IR para pessoa física, desde que o FII tenha pelo menos 50 cotistas e o investidor possua menos de 10% das cotas. Isso vale para FIIs de papel também.

Atenção: o ganho de capital na venda da cota é tributado em 20% (independente do prazo). Se você comprou a R$ 100 e vende a R$ 110, paga 20% sobre os R$ 10 de ganho — sem isenção mensal de R$ 20 mil (que vale só para ações).

Por que faz sentido com Selic a 14,75%

FII de papel se beneficia diretamente do CDI alto. A maioria dos CRIs na carteira é indexada ao CDI + spread (ex: CDI+2%) ou ao IPCA + taxa real. Quando o CDI está em 14,4%, esses papéis pagam 16% a 17% brutos — e o FII distribui isso para o cotista isento.

O contraponto: quando a Selic começar a cair de verdade (digamos, para 10% em 2027 ou 2028), o dividend yield acompanha a queda. A cota também tende a subir de preço, compensando parte da menor distribuição mensal — mas isso depende do momento de mercado.

Tipos de FII de papel

Nem todo FII de papel é igual. Os três principais subtipos:

• High yield: foca em CRIs com rating menor (brBBB a brBB), paga mais, arrisca mais
• High grade: só CRIs com rating brAA ou brAAA, dividend yield menor, segurança maior
• Híbrido: mistura imóveis físicos com papéis (perdeu força em 2026)

Para quem está começando, high grade é a porta de entrada. Para quem quer turbinar yield e aceita oscilação, high yield com diversificação faz parte da estratégia.

Os riscos que ninguém comenta

FII de papel não é renda fixa disfarçada. Existem riscos reais:

• Risco de crédito: se um CRI grande da carteira atrasar ou inadimplir, o FII reduz distribuição
• Risco de marcação: a cota do FII oscila com a curva de juros futura
• Risco de concentração: alguns FIIs têm 30% do PL em um único devedor
• Liquidez: FIIs menores podem ter spread alto entre compra e venda
• Reinvestimento: quando o CRI vence, o gestor precisa achar novo papel — em ciclo de queda de juros, fica mais difícil manter yield

Diversificar entre 4 a 8 FIIs de papel reduz o risco específico de um único fundo dar problema.

Estratégia de carrego

A tese clássica em 2026 é simples: carregar FII de papel enquanto o CDI está alto. Você recebe dividendos generosos (1,1% a 1,4% ao mês) e fica posicionado para uma eventual valorização da cota quando os juros começarem a cair de verdade.

A regra: tratar como renda passiva de longo prazo, não como aposta especulativa. Comprar e vender FII no curto prazo paga 20% de IR e zera boa parte do efeito da isenção dos dividendos.

Como o Despezzas ajuda

FII paga em datas diferentes (uns no dia 12, outros no dia 15, outros no último útil). Para quem tem 10 fundos diferentes, lembrar o que vai cair quando é impossível. No Despezzas você cadastra cada fundo, registra os proventos mensais e usa as categorias para acompanhar a renda passiva total. O perfil de acesso ajuda quando a carteira é compartilhada com cônjuge.

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