Comprar segundo imóvel a dois: investimento ou armadilha

João e Maria, ambos 35 anos, terminaram de quitar o primeiro apartamento e estão pensando no próximo passo: um segundo imóvel para alugar. Em 2026, com a Selic em 14,75% a.a. e o crédito imobiliário variando entre 11% e 14% mais TR, comprar segundo imóvel a dois virou uma decisão que precisa de calculadora antes de coração. O risco de transformar um sonho em armadilha é real — principalmente quando o casal subestima vacância, IPTU, condomínio e a tributação do aluguel.

Quando o segundo imóvel faz sentido para o casal

A regra do mercado é simples: um imóvel de investimento só compensa quando o yield líquido anual supera a renda fixa pós-impostos. Hoje, com Tesouro Selic rendendo cerca de 14,5% a.a. nominal (real próximo de 9,5% após IPCA de 4,8%), o aluguel precisa entregar pelo menos 0,7% ao mês sobre o valor do imóvel para empatar — e raramente isso acontece em bairros consolidados.

Mesmo assim, o segundo imóvel pode fazer sentido se o casal busca diversificação real, herança planejada ou uso futuro (filho, aposentadoria, mudança de cidade). A chave é entrar com pelo menos 30% de entrada à vista, evitando financiar 80% e ficar refém da prestação por 30 anos.

Os custos invisíveis que destroem o retorno

Quem só olha o preço do anúncio esquece de uma série de despesas que comem 15% a 25% do aluguel bruto:

• ITBI de 2% a 3% sobre o valor venal na escritura
• Escritura e registro em cartório (1,5% a 2% adicional)
• IPTU anual (em capitais, varia de R$ 1.200 a R$ 8.000)
• Condomínio quando vago (responsabilidade do proprietário)
• Taxa de administração da imobiliária (8% a 12% do aluguel)
• Reformas e manutenção estimadas em 1 mês de aluguel por ano

Some a tudo isso o IR sobre aluguel (tabela progressiva, podendo chegar a 27,5%) e o casal descobre que o retorno real do imóvel raramente passa de 0,4% ao mês — abaixo do CDI.

O efeito da Lei 15.270/2025 no investidor pessoa física

A reforma sancionada em novembro de 2025 mudou a régua da tributação. Para quem ganha aluguel, vale lembrar que a isenção até R$ 5.000/mês vale apenas para renda do trabalho assalariado — aluguel continua entrando na tabela progressiva mensal via carnê-leão. Casais com renda alta ainda podem cair no IRPFM de 10% quando a soma anual passa de R$ 600 mil, ponto que muitos consultores ignoram.

Cenário prático: João e Maria comprando o segundo apê

Imagine um apartamento de R$ 480 mil, financiado em R$ 336 mil (70%) pela Caixa, prazo de 30 anos e juros de 11,9% a.a. + TR. A parcela inicial fica em torno de R$ 3.800. O imóvel rende R$ 2.600 de aluguel. Em um cenário otimista de 100% de ocupação:

• Aluguel bruto anual: R$ 31.200
• IPTU + condomínio vago + administração: R$ 7.500
• IR estimado (tabela progressiva): R$ 4.200
• Aluguel líquido anual: R$ 19.500

Isso dá uma rentabilidade líquida de 4,06% a.a. sobre os R$ 480 mil, contra os 9,5% reais do Tesouro Selic. Mesmo somando valorização imobiliária histórica (4% a 6% a.a. em capitais), o caso só vira "investimento" se o casal segura o imóvel por 15+ anos.

Como blindar o casal antes da assinatura

Antes de entrar nesse jogo, João e Maria precisam blindar o orçamento. Um segundo imóvel só deveria existir depois que o primeiro está quitado, a reserva de emergência cobre 12 meses de despesas e o casal tem pelo menos 20% da renda livre para imprevistos. Ainda assim, vale rodar três simulações: pessimista (40% de vacância no ano), realista (15%) e otimista (5%). Se a pessimista quebra o orçamento, o negócio não está maduro.

No Despezzas, o perfil de acesso compartilhado permite que ambos acompanhem o fluxo do imóvel em conjunto — aluguel entrando como receita, IPTU e condomínio saindo como despesa recorrente, e a categorização automática por IA separa cada custo. Com a projeção mensal, dá pra antecipar meses de aperto antes que o boleto chegue.

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